Czym jest zasiedzenie nieruchomości?

Jednym ze sposobów nabycia własności nieruchomości jest zasiedzenie.

Co to jest zasiedzenie nieruchomości i kiedy się je orzeka?

Kwestię zasiedzenia regulują przepisy Kodeksu cywilnego, a dokładniej – art. 172 k.c. Stanowi on, że posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny. Chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze. Decyzją ustawodawcy przesłankami nabycia rzeczy przez zasiedzenie są zatem:

• samoistne posiadanie rzeczy;
• upływ czasu;
• dobra wiara (w przypadku nieruchomości ma ona znaczenie jedynie dla określenia czasu niezbędnego do nabycia rzeczy).

Ponadto w paragrafie trzecim art. 172 k.c. znajdują się regulacje dotyczące zasiedzenia nieruchomości rolnej w rozumieniu przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Zgodnie z jego treścią nieruchomość rolną przez zasiedzenie nabyć może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów wspomnianej ustawy. Warunkiem skutecznego zasiedzenia jest, aby powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi własność rolnika nie przekraczała 300 ha użytków rolnych.

Wniosek o zasiedzenie nieruchomości

Do zgłoszenia wniosku o stwierdzenie zasiedzenia własności uprawniony jest każdy zainteresowany. Sformułowanie „każdy zainteresowany” mogłoby sugerować, że legitymację do złożenia wniosku o zasiedzenie daje każda sfera interesu prawnego o charakterze majątkowym. Oznaczałoby to jednak traktowanie wnioskodawcy na równi z zainteresowanym, czyli podmiotem, którego praw dotyczy wynik postępowania. Tak szerokie rozumienie uprawnienia do złożenia wniosku o zasiedzenie nie jest jednak prawidłowe. W uchwale z 18 grudnia 1974 r. (sygn. III CZP 88/74) Sąd Najwyższy wyjaśnił, że wyróżnia się dwa stopnie zainteresowania wynikiem sprawy o zasiedzenie: bezpośredni i pośredni. Zainteresowanym bezpośrednio jest przede wszystkim ten, kto twierdzi, że on lub jego poprzednik prawny albo następca nabył własność rzeczy przez zasiedzenie, a także dotychczasowy jej właściciel. Natomiast status pośrednio zainteresowanego pokrywa się z rozumieniem interesu prawnego uzasadniającego zgłoszenie interwencji w trybie postępowania procesowego. Pojęcie to obejmuje w szczególności osoby, którym przysługuje ograniczone prawo do rzeczy, a także jej posiadaczy z tytułu praw obligacyjnych, takich jak umowa czy dzierżawa, a więc posiadaczy zależnych. Legitymacja do złożenia wniosku o zasiedzenie przysługuje tylko bezpośrednio zainteresowanemu, a zatem temu, kto ma interes prawny w uzyskaniu stwierdzenia przez zasiedzenie rzeczy lub prawa przez siebie albo przez inną osobę (uchwała Sądu Najwyższego (7), mająca moc zasady prawnej, z 22 kwietnia 1950 r., sygn. C 1864/49).

Dowody na zasiedzenie nieruchomości

Mimo że samo zasiedzenie następuje z mocy prawa, konieczne jest jednak złożenie wniosku do sądu, który stwierdzi nabycie własności przez zasiedzenie. Wnioskodawca (posiadacz nieruchomości) musi wówczas udowodnić przed sądem wszelkie okoliczności, które potwierdzą spełnienie przesłanek uzasadniających stwierdzenie zasiedzenia, czyli tego, że nabył własność cudzej nieruchomości. Dowodami mogą być dokumenty (takie jak odpis z księgi wieczystej albo zaświadczenie o stanie prawnym wynikającym ze zbioru dokumentów, mapka nieruchomości, informacje z organu podatkowego), rachunki za media (takich jak prąd, gaz, internet) czy faktury, z których wynika, że dokonywano nakładów na nieruchomość (np. zakup materiałów budowlanych na remont). W sprawie o zasiedzenie znaczenie mają też zeznania świadków a nawet zdjęcia rodzinne. Świadkowie mogą potwierdzić, że faktycznie dana osoba władała nieruchomością przez określony okres czasu, a jednocześnie dokonywała prac na nieruchomości, co wskazuje na fakt, że władała nieruchomością jak właściciel. Pewne ułatwienia stanowią także domniemania prawne wynikające z przepisów Kodeksu cywilnego, tj. domniemanie posiadania samoistnego, ciągłości posiadania czy domniemanie dobrej wiary.

Stwierdzenie zasiedzenia

Ogłoszenie stwierdzające zasiedzenie powinno zawierać dokładne określenie rzeczy, imię i nazwisko posiadacza rzeczy, a jeżeli chodzi o rzeczy ruchome – również jego miejsce zamieszkania. Znaczenie ogłoszenia w sprawie o zasiedzenie podkreślił Sąd Najwyższy w postanowieniu z 14 lutego 1996 r. (sygn. II CRN 5/96), stwierdzając, że zaniechanie tej czynności – po bezskutecznym wyczerpaniu możliwości ustalenia osoby zainteresowanej – jest poważnym (istotnym) uchybieniem, które przesądza o wadliwości postępowania. Stwierdzenie zasiedzenia na rzecz konkretnej osoby oznacza jednocześnie, że w chwili zamknięcia rozprawy nie było innych osób uprawnionych do nabycia tą drogą prawa własności (postanowienia Sądu Najwyższego: z 18 września 1998 r., sygn. III CKN 608/97; z 28 marca 2003 r., sygn. IV CKN 1951/00), oczywiście na ustaloną przez sąd datę nabycia własności przez zasiedzenie.

Zameldowanie a zasiedzenie

Poza okolicznościami potwierdzającymi wolę wykonania prawa własności takimi jak zamieszkiwanie na nieruchomości, płacenie podatku od nieruchomości, ponoszenie wszelkich kosztów i nakładów związanych z eksploatacją nieruchomości (remonty, ulepszenia, nasadzenia), może być także zameldowanie. Mimo tego należy pamiętać, że samo zameldowanie nie stwarza podstaw do zasiedzenia – konieczne jest nieprzerwane samoistne posiadanie.

Zasiedzenie nieruchomości a spadkobiercy

Nieruchomość należąca do spadku przez jednego ze spadkobierców może zostać zasiedziana po upływie terminów wskazanych w Kodeksie cywilnym. Jak wspomniano wcześniej, okres potrzebny do skutecznego zasiedzenia zależny jest od tego, czy odbywa się ono w dobrej bądź złej wierze. Spadkobierca, który spełnia kodeksowe przesłanki zasiedzenia (art. 172 § 1 i 2 k.c.), może wystąpić do sądu z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości lub udziału w nieruchomości w postępowaniu o dział spadku. Innym rozwiązaniem jest wystąpienie tylko z samym wnioskiem o stwierdzenie nabycia własności przez zasiedzenie, które spowoduje wszczęcie postępowania nieprocesowego o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości.