Samowola budowlana – definicja, legalizacja i kary

Z samowolą budowlaną mamy do czynienia w przypadku wszelkich robót budowlanych, które są niezgodne z obowiązującymi przepisami. Przepisy prawa budowlanego wskazują na inwestycje, które nie wymagają pozwolenia na budowę, wymagają zgłoszenia, a także te, które nie wymagają ani zgłoszenia, ani pozwolenia. Mając takie dane, łatwo wywnioskować, jakie realizacje będą wymagały uzyskania pozwolenia na budowę. Co jednak w przypadku, gdy samowola budowlana stała się już faktem?

Samowola budowlana

Mimo że termin „samowola budowlana” nie występuje wprost w przepisach prawa budowlanego ani w innych aktach normatywnych, to jednak na podstawie obowiązujących norm i przepisów zawierających reguły dotyczące kwestii budowlanych należy uznać, że samowolą budowlaną jest budowa obiektu:

• bez pozwolenia na budowę,
• bez dokonania właściwego zgłoszenia,
• w momencie wydania sprzeciwu do zgłoszenia.

Powyższe oznacza, że za samowolę budowlaną uznany będzie nie tylko już powstały obiekt, ale także samo przystąpienie do budowy i remontu bez pozwolenia, zgłoszenia lub pomimo wydania do niego sprzeciwu. Samowola budowlana może więc nastąpić w razie braku uzyskania pozwolenia na budowę lub w razie zaniechania obowiązku zgłoszenia robót budowlanych lub wydania sprzeciwu na rozpoczęcie takich robót. Warto również pamiętać, że za samowolę budowlaną może zostać również uznana nowa rozbudowa obiektu, na którego budowę właściciel wcześniej otrzymał pozwolenie. Takie działania również w większości przypadków wymagają bowiem uzyskania stosownego pozwolenia.

Kary za samowolę budowlaną

Przepisy prawa budowlanego wskazują, że osoba podejmująca samowolę budowlaną może zostać ukarana karą grzywny. Wcześniej za samowolę budowlaną groziła również kara pozbawienia wolności. Mimo że przepisy zostały nieco złagodzone i za samowolę budowlaną nie grozi już kara pozbawienia wolności, to grzywny nadal są bardzo wysokie i dotkliwe – w skrajnych przypadkach mogą sięgać nawet miliona złotych.

Legalizacja samowoli budowlanej

Czy samowolę budowlaną można zalegalizować? Tak. Inwestor ma możliwość uniknięcia negatywnych konsekwencji związanych z samowolą budowlaną poprzez skorzystanie z instytucji tzw. legalizacji samowoli budowlanej. Postępowanie takie ma na celu podjęcie przez inwestora działań, które pozwolą na stwierdzenie, że nie mamy już do czynienia z nielegalną samowolą budowlaną, a wówczas sam inwestor, który dopuścił się samowoli budowlanej, zostanie zwolniony z przewidzianych za samowolę sankcji administracyjnych i karnych.

W przypadku inwestycji będących w trakcie budowy, po wykryciu samowoli budowlanej nadzór budowlany wyda decyzję o wstrzymaniu prac. W takiej sytuacji inwestor otrzymuje informację o możliwości złożenia wniosku o legalizację i konieczności uiszczenia opłaty legalizacyjnej w ciągu 30 dni od otrzymania pisma. W ramach procedury legalizacyjnej należy złożyć komplet dokumentów, m.in. zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w razie braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Złożenie kompletu dokumentów jest traktowane jako wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego oraz pozwolenie na wznowienie robót budowlanych w przypadku, gdy budowa nie została ukończona.

Pozwolenie na dalszą budowę może być wydane, jeśli:

• projekt zagospodarowania działki lub terenu jest zgodny z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zwłaszcza z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,
• projekt budowlany jest kompletny i posiada wszelkie wymagane opinie, uzgodnienia, pozwolenia oraz sprawdzenia,
• projekt budowlany został wykonany przez osobę, która posiada wymagane uprawnienia budowlane.

W przypadku budynków wybudowanych ponad 20 lat temu możliwe jest także skorzystanie z uproszczonej procedury legalizacyjnej. Możliwe jest to także wobec wszystkich budynków, które są użytkowane przez co najmniej 20 lat oraz dla których sporządzono ekspertyzę techniczną i ekspertyzę geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej. Uproszczona procedura legalizacyjna nie przewiduje konieczności uiszczenia opłaty legalizacyjnej. W przypadku starszych budynków główne znaczenie ma ekspertyza techniczna, z której ma jasno wynikać, że budynek nadaje się do użytkowania oraz nie stwarza zagrożenia dla życia i zdrowia ludzi.

Samowola budowlana – gdzie zgłosić?

W przypadku chęci zgłoszenia samowoli budowlanej, której budowa odbyła się (lub odbywa się) bezprawnie, należy skierować się do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.

Przedawnienie samowoli budowlanej

Przedawnienie samowoli budowlanej nie jest możliwe. Oznacza to, że skontrolowany może zostać zarówno nowy budynek, jak i ten wybudowany kilkanaście lat temu. Dobrym rozwiązaniem dla właścicieli starszych budynków wybudowanych bez pozwolenia jest rozpoczęcie uproszczonej procedury legalizacyjnej, o której wspomniano powyżej.