Budowa bez pozwolenia. Wszystko co musisz wiedzieć o budowie do 35m2

Pozwolenie na budowę – wyjątki

Zarówno rozpoczęcie, jak i prowadzenie robót budowlanych jest co do zasady możliwe jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę. Obowiązek ten wynika z art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 z późn. zm.). Od zasady tej istnieją jednak wyjątki. Odnośnie do niektórych robót budowlanych zwolnionych z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę istnieje jednak wymóg dokonania, przed przystąpieniem do realizacji inwestycji, zgłoszenia właściwemu organowi administracji publicznej zamiaru przystąpienia do realizacji robót budowlanych. Zamysł ustawodawcy, aby część robót budowlanych, które wymagają ograniczonego nadzoru z punktu widzenia interesu publicznego, mogła być realizowana na podstawie zgłoszenia, miał na celu doprowadzenie do uproszczenia, a zarazem przyspieszenia procesu budowlanego ze względu na brak potrzeby akceptacji zgłoszenia tych robót w formie decyzji administracyjnej właściwego organu. Wyrazem tego jest krótki, zaledwie 30-dniowy, termin dla organu przyjmującego zgłoszenie do wniesienia w formie decyzji administracyjnej sprzeciwu, i to tylko w razie zaistnienia ściśle określonych w ustawie przesłanek (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 6 marca 2009 r., sygn. II OSK 307/08). Poza tym roboty budowlane realizowane na podstawie zgłoszenia należą zazwyczaj do robót o mniejszym znaczeniu, skomplikowaniu i wpływie na otoczenie niż te, które są objęte obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę.

Zgłoszenie zamiast pozwolenia na budowę

Zgodnie z art. 29 ust. 1 Prawa budowlanego nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia, budowa:

1. wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce/działkach, na których zostały zaprojektowane,
2. wolno stojących parterowych budynków stacji transformatorowych i kontenerowych stacji transformatorowych o powierzchni zabudowy do 35 m²,
3. wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, garaży i wiat o powierzchni zabudowy do 35 m²*,
4. przydomowych ganków i oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 35 m²*,
5. wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m²*,
6. parterowych budynków o powierzchni zabudowy do 35 m², służących jako zaplecze do bieżącego utrzymania linii kolejowych, położonych na terenach stanowiących własność Skarbu Państwa, sytuowanych na obszarze Natura 2000,
7. gospodarczych obiektów budowlanych o powierzchni zabudowy do 35 m², przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m, oraz stawów i zbiorników wodnych o powierzchni nieprzekraczającej 500 m² i głębokości nieprzekraczającej 2 m od naturalnej powierzchni terenu, przeznaczonych wyłącznie na cele gospodarki leśnej i położonych na gruntach leśnych Skarbu Państwa, sytuowanych na obszarze Natura 2000;
8. przydomowych tarasów naziemnych o powierzchni zabudowy powyżej 35 m².

Przepis ten przewiduje także wiele innych budów, m. in. sieci elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych czy gazowych, zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe, zjazdów z dróg krajowych i wojewódzkich oraz zatok parkingowych na tych drogach a także innych obiektów budowlanych.

Zwolnienie z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę

Zgodnie z treścią art. 3 pkt 6 Prawa budowlanego przez budowę należy rozumieć nie tylko wykonanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, lecz także rozbudowę, odbudowę i nadbudowę obiektu. Natomiast określenie „wolno stojący” rozumieć należy jako samodzielność i suwerenność konstrukcji obiektu, to jest jego fizyczne oddzielenie od innych obiektów budowlanych. Chodzi tu bowiem o taki budynek, który nie jest połączony z innym obiektem budowlanym, nie wykorzystuje w swojej konstrukcji jakichkolwiek elementów innego obiektu budowlanego i jako całość stanowi samodzielną konstrukcję, nieograniczoną fizycznie w przestrzeni innymi budowlami. Termin „wolno stojący” odnosić zatem należy do cech fizycznych budynku i jego otoczenia weryfikowalnych za pomocą zmysłów, a nie sytuacji prawnej gruntu, na którym dany obiekt został zlokalizowany (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 26 listopada 2010 r., sygn. II SA/Po 637/10).

Większość obiektów i robót wskazanych w art. 29 ust. 1 Prawa budowlanego dla spełnienia warunku legalności ich wykonywania podlega uproszczonej procedurze w postaci zgłoszenia zamiaru ich wykonywania (art. 30 ust. 1 Prawa budowlanego). Zamiar wykonywania takich robót budowlanych podlega ocenie przez właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej z punktu widzenia zgodności z normami Prawa budowlanego i sprowadza się albo do wyrażenia domniemanej zgody na ich prowadzenie (w przypadku niewniesienia sprzeciwu wobec dokonanego zgłoszenia), albo do wniesienia takiego sprzeciwu w formie decyzji administracyjnej.

Zgłoszenie budowli

Wymagane do dokonania budowy zgłoszenie, o którym mowa w art. 30 Prawa budowlanego, nie jest wnioskiem (podaniem), który wymagałby załatwienia przez organ jako sprawy administracyjnej. Jest to w istocie oświadczenie woli inwestora o zamiarze przystąpienia do realizacji konkretnej inwestycji budowlanej, a jego milczące przyjęcie przez właściwy organ jest zwykłą czynnością materialno-techniczną. Fakt niezgłoszenia sprzeciwu przez właściwy organ powoduje zaś, że uprawnienie inwestora do uruchomienia procesu budowlanego powstaje bezpośrednio z mocy prawa, a nie w wyniku konkretyzacji normy prawnej przez wydanie aktu administracyjnego. Do zgłoszenia mają zastosowanie tylko reguły określone w ustawie – Prawo budowlane, a jedynym postępowaniem administracyjnym prowadzonym przez organ po jego dokonaniu jest postępowanie w sprawie sprzeciwu, które podejmuje z urzędu, i to tylko wtedy gdy dojdzie do przekonania, że zachodzą ustawowe przesłanki jego wydania.

Zgodnie z art. 30 ust. 2 Prawa budowlanego w zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Do zgłoszenia należy dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, oraz w zależności od potrzeb odpowiednie szkice lub rysunki, a także pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami. W ten sposób ustawodawca doprecyzował wymagania formalne związane ze zgłoszeniem wykonywania robót i obiektów budowlanych, które uzasadnione są chęcią uniknięcia nieprawidłowości w działaniu organów stosujących przepisy, na których wymogi te się opierają.

* we wskazanych przypadkach łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki