Przy planowaniu wybudowania domu na niedawno zakupionym gruncie lub przy planach postawienia na swej posesji garażu czy dobudowania pomieszczenia gospodarczego, warto pamiętać, że nie wystarcza sam plan architektoniczny budynku. W pierwszej kolejności powinno się bowiem zadbać o niezbędne formalności, w szczególności o wcześniejsze uzyskanie pozwolenia na budowę lub zgłoszenie planowanej inwestycji. W przeciwnym razie organy administracyjne uznają budynek za tzw. samowolę budowlaną i – w związku z tym – nałożą dotkliwe kary. Jak można ich uniknąć?
Spis treści
Samowola budowlana
Choć pojęcie samowoli budowlanej nie zostało zdefiniowane ani w ustawie Prawo budowlane, ani w innych aktach normatywnych, to jednak jest ono powszechnie używane zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie sądów. Przyjmuje się, że z samowolą budowlaną mamy do czynienia wtedy, gdy roboty budowlane są lub zostały przeprowadzone:
– bez uprzedniego uzyskania wymaganego prawem pozwolenia na budowę, albo
– bez uprzedniego zgłoszenia, lub
– pomimo wniesienia sprzeciwu przez właściwy organ.
Samowola budowlana może dotyczyć zarówno budowy, jak i robót budowlanych niebędących budową [1] – o ile przepisy prawa łączą z ich prowadzeniem określone obowiązki uzyskania pozwolenia lub zgłoszenia do właściwego organu.
Samowolą budowlaną będą też takie przypadki nielegalnego wykonywania robót budowlanych, w których inwestor samowolnie odstąpi w sposób istotny od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę bądź w odpowiednich przepisach prawa. Budowa obiektu z istotnymi odstępstwami od warunków pozwolenia na budowę, a bez uzyskania decyzji o zmianie tego pozwolenia, jest samowolą budowlaną w części dotyczącej tych odstępstw (wyrok Wojewódzkiego Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 30 grudnia 2010 r., sygn. II SA/Sz 648/10).
Samowolne jest także wykonywanie robót budowlanych w zakresie wymagającym pozwolenia (np. przebudowa), podczas gdy inwestor dokonał zgłoszenia robót o innym charakterze (np. remont). Za samowolne uznane może być także rozpoczęcie robót budowlanych jeszcze przed uzyskaniem stosownego pozwolenia (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z 19 kwietnia 2012 r., sygn. II SA/Bk 784/11).
Kara za samowolę budowlaną – sankcja administracyjna
Ujawnienie przez nadzór budowlany samowoli budowlanej zwykle okazuje się poważne w skutkach. Kara za samowolę budowlaną może mieć postać sankcji o charakterze administracyjnym lub karnym. W pierwszym przypadku kary administracyjnej może nią być wydanie decyzji nakazującej rozbiórkę obiektu budowlanego. Zgodnie bowiem z art. 48 ust. 1 ustawy Prawo budowlane organ nadzoru budowlanego nakazuje (w drodze decyzji) rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego:
- bez wymaganego pozwolenia na budowę albo
- bez wymaganego zgłoszenia dotyczącego budowy, albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia.
Warto jednak zauważyć, że celem regulacji z art. 48 ustawy nie jest stosowanie represji (temu służą przepisy karne), ale dążenie do przywrócenia obiektu do poprzedniego, zgodnego z prawem stanu (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 16 marca 2011 r., sygn. VIII SA/Wa 976/10), względnie usunięcie stanu powstałego w wyniku dopuszczenia się przez inwestora samowoli budowlanej. Co istotne, nie istnieją żadne ograniczenia czasowe mogące anulować tę sankcję. Oznacza to, że nakaz rozbiórki może dotyczyć zarówno obiektu użytkowanego od roku, jak i od 10, 20 czy 30 lat.
Innym rodzajem sankcji o charakterze administracyjnym jest konieczność uiszczenia opłaty legalizacyjnej za dopuszczenie samowoli budowlanej do użytkowania.
Konsekwencje wynikające z przepisów karnych
Karą za samowolę budowlaną może być tylko nakaz rozbiórki obiektu, ale i postępowanie sądowe kończące się grzywną, ograniczeniem wolności czy nawet karą więzienia do dwóch lat. Konsekwencje wynikających z przepisów karnych dotyczą zarówno obiektów, które powstały bez pozwolenia na budowę, jak i tych powstałych bez zgłoszenia. Zgodnie bowiem z art. 90 ustawy Prawo budowlane kto wykonuje roboty budowlane bez uprzedniego uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia inwestycji wykonuje roboty budowlane, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2.
Jak uniknąć kary za samowolę budowlaną?
Rozbiórka nielegalnie postawionego budynku nie zawsze będzie jednak konieczna. Sposobem uniknięcia kary za samowolę budowlaną może być jej legalizacja – polskie prawo dopuszcza bowiem możliwość legalizacji takiego obiektu, pod warunkiem spełnienia określonych procedur i uzupełnienia dokumentacji. Postępowanie takie jest kosztowne, jednak warto wiedzieć, że można starać się o częściowe lub całkowite umorzenie poniesionej opłaty. W tym celu składa się wniosek do wojewody. Bezpłatna legalizacja samowoli budowlanej jest rozpatrywana indywidualnie; pod uwagę brana jest sytuacja rodzinna oraz majątkowa.
Sposobem uniknięcia kary za samowolę budowlaną może być także wystąpienie o umorzenie postępowania ze względu na znikomą szkodliwość społeczną czynu.
Zgłoszenie samowoli budowlanej – proces legalizacji
Jeżeli budowa jest jednak zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego oraz nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem, organ nadzoru budowlanego wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych. Na postanowienie przysługuje zażalenie (art. 48 ust. 2 ustawy Prawo budowlane). W sytuacji takiej ustala się wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń budowy oraz nakłada obowiązek przedstawienia, w wyznaczonym terminie zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego oraz dokumentów, takich jak m. in. projekt budowlany wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi czy oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Przedłożenie w wyznaczonym terminie dokumentów, o których mowa powyżej, traktuje się jak wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych, jeżeli budowa nie została zakończona. Natomiast w przypadku niewypełnienia tego obowiązku, organ wyda – zgodnie z art. 48 ust. 1 ustawy – nakaz rozbiórki obiektu.
[1] zgodnie z art. 3 pkt 6 ustawy Prawo budowlane pod pojęciem budowy należy rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego. Natomiast roboty budowlane, zdefiniowane w art. 3 pkt 7 tejże ustawy, to budowa, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego. W ustaleniu zakresu każdego z tych pojęć każdorazowo pomocne jest orzecznictwo sądów administracyjnych.
